Le quartier Chaprais, longtemps considéré comme une zone périphérique de Besançon, subit une transformation notable, attirant l'attention des investisseurs immobiliers. Son potentiel, encore sous-estimé, offre des opportunités intéressantes pour les investisseurs avisés, capables de discerner les atouts et les risques propres à ce secteur.
Présentation du quartier chaprais, besançon
Situé à l'ouest de Besançon, le quartier Chaprais se distingue par son architecture diversifiée, alliant bâtiments anciens et constructions modernes. Son évolution historique est significative, passant d'un secteur majoritairement industriel à un quartier résidentiel en pleine mutation. Il bénéficie d'un cadre de vie agréable grâce à la présence d'espaces verts, même si l'accès à certains services et commerces reste perfectible. La proximité du centre-ville de Besançon, accessible par les transports en commun, constitue un atout majeur pour les investisseurs et les futurs locataires.
Cette analyse approfondie vise à évaluer les opportunités d'investissement au Chaprais, en examinant les différents types de biens immobiliers, le potentiel de rentabilité locative, et les aspects pratiques à considérer pour une stratégie d'investissement réussie dans ce quartier bisontin.
Analyse du marché immobilier au chaprais
Le marché immobilier du Chaprais offre une variété de biens, principalement des appartements de différentes superficies (studios, deux pièces, trois pièces, quatre pièces et plus), ainsi que quelques maisons individuelles localisées dans les secteurs les plus anciens et résidentiels. L’état des biens est hétérogène, une part significative étant constituée de logements anciens nécessitant des travaux de rénovation, ce qui représente un potentiel pour les investisseurs expérimentés.
Typologie des biens immobiliers et prix au m²
- Appartements : Le prix moyen au m² est estimé à 1800 €, avec une fourchette allant de 1500 € à 2200 € selon l'état et l'emplacement précis au sein du quartier. Les studios sont plus abordables, tandis que les appartements de grand standing, plus rares, atteignent le haut de cette fourchette.
- Maisons : Les maisons individuelles sont moins nombreuses. Leur prix de vente commence généralement à 250 000 € et peut varier considérablement en fonction de la superficie, de l'état et des prestations offertes.
- Locaux Commerciaux : Des opportunités d'investissement dans des locaux commerciaux existent, principalement le long des axes routiers principaux du quartier. La demande et la rentabilité dépendent fortement de la nature de l'activité envisagée.
Ces cinq dernières années, le marché immobilier du Chaprais a connu une croissance régulière des prix, avec une augmentation moyenne annuelle d'environ 5%. Cette tendance positive est alimentée par une demande locative croissante et un intérêt croissant pour ce quartier en pleine transformation.
Comparaison avec d'autres quartiers de besançon
En comparaison avec le quartier du Battant, connu pour son charme historique et ses prix élevés, le Chaprais offre des prix au m² inférieurs d'environ 25%. Par rapport à Planoise, quartier plus populaire, les prix sont supérieurs d'environ 10%. Cette différence de prix s'explique par la proximité relative du centre-ville de Besançon et l'amélioration constante des infrastructures et des services proposés au Chaprais.
Opportunités d'investissement spécifiques au chaprais
Le quartier Chaprais offre plusieurs opportunités d'investissement attractives, particulièrement en ce qui concerne l'investissement locatif et la rénovation de biens anciens.
Investissement locatif au chaprais : rendements et demande
La demande locative au Chaprais est soutenue par une population diverse : étudiants de l'Université de Franche-Comté, jeunes actifs et familles. Cette demande diversifiée assure un taux d'occupation généralement satisfaisant.
- Loyers Moyens : Un appartement T2 se loue en moyenne 650 € par mois, tandis qu'un T3 se situe entre 800 € et 900 € par mois. Ces prix peuvent varier selon l'état du bien et ses équipements.
- Rendement Brut : Un investissement locatif dans un appartement bien entretenu peut générer un rendement brut annuel compris entre 4% et 6%, un chiffre attractif pour les investisseurs immobiliers.
- Risques : Il est important de considérer les risques inhérents à l'investissement locatif, notamment la vacance locative (qui reste relativement faible au Chaprais) et les éventuels travaux de maintenance.
Investissement dans la pierre ancienne : un potentiel de Plus-Value
Le Chaprais compte un nombre significatif de maisons et d'appartements anciens. Ces biens, souvent proposés à des prix inférieurs à la moyenne, offrent un potentiel de plus-value important pour les investisseurs prêts à réaliser des travaux de rénovation. Il est cependant primordial d'établir un budget précis pour ces travaux et de se conformer à la réglementation en vigueur.
Projets urbains et impact sur la valeur immobilière
Des projets d'aménagement urbain sont en cours ou prévus au Chaprais. Ces projets, qui incluent la création de nouveaux espaces verts et l'amélioration des infrastructures, devraient contribuer à l'attractivité du quartier et à l'augmentation de la valeur des biens immobiliers à moyen et long terme. Il est essentiel de se tenir informé de l'avancement de ces projets pour mieux anticiper l'évolution du marché.
Aspects pratiques et réglementaires pour investir au chaprais
Avant de se lancer dans un investissement immobilier au Chaprais, il est indispensable de tenir compte des aspects pratiques et réglementaires.
Accessibilité et transports en commun
Le quartier Chaprais est desservi par un réseau de lignes de bus, assurant une connexion relativement facile au centre-ville de Besançon et aux autres quartiers. Le temps de trajet jusqu'à la gare de Besançon Viotte est d'environ 15 minutes en transport en commun. La proximité des voies rapides permet aussi un accès aisé à la périphérie et aux axes routiers importants.
Écoles, commerces et services de proximité
Le Chaprais dispose d'écoles primaires et d'un collège, offrant un environnement familial favorable. L'offre commerciale est relativement diversifiée, avec des supermarchés, boulangeries, pharmacies et autres commerces de proximité. L’implantation de nouveaux commerces est également envisagée dans le cadre des projets d’aménagement urbain.
Réglementation urbanistique et permis de construire
Avant tout projet d'investissement impliquant des travaux de rénovation ou de construction, il est impératif de se renseigner auprès des services d'urbanisme de la ville de Besançon sur les réglementations en vigueur et les autorisations nécessaires (permis de construire, déclaration préalable...).
Fiscalité et charges associées à l'investissement
L'analyse de la rentabilité d'un investissement immobilier au Chaprais nécessite la prise en compte des charges fiscales (taxe foncière, taxe d'habitation, éventuelles taxes sur la valeur ajoutée) et des charges de copropriété (si applicable). Un calcul précis de ces charges est essentiel pour estimer le rendement net de l'investissement.
Le quartier Chaprais présente un potentiel d'investissement immobilier intéressant, notamment pour les investisseurs recherchant un compromis entre prix d'achat et potentiel de valorisation à moyen et long terme. Une analyse approfondie du marché, une étude des projets d'aménagement urbain et une évaluation précise des risques et des opportunités sont cependant cruciales avant toute décision d'investissement.